HYPOTHÈQUE

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Sûreté réelle portant sur un bien immeuble, l'hypothèque, sans déposséder le propriétaire du bien, permet au créancier non payé à l'échéance de la dette de saisir le bien, en quelque main qu'il se trouve, pour se faire payer sur son prix de vente par préférence aux autres créanciers. Les sûretés répondant à une telle définition sont assez variées : selon qu'elles proviennent d'un accord de volonté, qu'elles sont accordées de plein droit par la loi ou en vertu d'un jugement, on parlera d'hypothèque conventionnelle, légale ou judiciaire ; mais ces dernières hypothèques se distinguent encore en hypothèques générales et en hypothèques spéciales, selon leur assiette ou selon les créances qu'elles garantissent.

L'hypothèque est, en premier lieu, un droit réel accessoire ; opposable à tous, ce droit ne se conçoit pas sans une créance dont il assure la garantie. Elle a, en second lieu, un caractère immobilier et ne peut porter que sur des immeubles se trouvant dans le commerce et sur les accessoires immobiliers de celui-ci ; exceptionnellement, elle porte sur des meubles (aéronefs et navires d'une certaine importance) ; en cas de subrogation réelle, si l'immeuble hypothéqué est détruit ou perdu, l'hypothèque porte sur l'indemnité d'assurance ou d'expropriation. Droit indivisible, c'est son troisième trait, elle porte sur la totalité de l'immeuble et sur chaque fraction de celui-ci et, même si la créance est partiellement éteinte, elle subsiste en totalité ; en cas de décès du créancier, chacun de ses héritiers pourra faire saisir l'immeuble hypothéqué.

L'hypothèque apparaît au xiiie siècle sous le nom d'obligatio bonorum ; au xvie siècle, elle est restreinte aux immeubles et prend le nom d'hypothèque. Elle a alors un caractère général et occulte. La loi du 9 messidor an III soumet à publicité toutes les hypothèques ; celle du 2 brumaire an VII organise et rend obligatoires à la fois l'inscription des hypothèques et la transcription des actes translatifs de biens et de droits susceptibles d'hypothèques ; elle pose, enfin, le principe de la spécialité de l'hypothèque. Le Code civil ne maintient le principe de la spécialité que pour l'hypothèque conventionnelle. L'hypothèque légale de la femme mariée s'est trouvée remaniée par la loi du 13 juillet 1965 et joue désormais en faveur de chacun des deux époux.

L'hypothèque conventionnelle résulte du contrat hypothécaire, qui est un contrat solennel (acte notarié) et unilatéral, par lequel un créancier obtient de son débiteur ou d'un tiers la constitution d'une hypothèque pour garantir sa créance. Le constituant doit être propriétaire d'immeubles, titulaire du droit qu'il hypothèque et capable d'en disposer ; il est interdit d'hypothéquer des biens à venir, sauf si les immeubles présents sont insuffisants pour garantir la dette.

Les hypothèques légales recouvrent celle des époux et celle des personnes en tutelle. Suivant la première, l'hypothèque légale entre les époux garantit toutes les créances contre le conjoint nées avant la dissolution du mariage ; dès le mariage, l'un des deux conjoints peut prendre inscription sur tous les immeubles présents de l'autre et, ultérieurement, prendre des inscriptions complémentaires sur ceux qu'il aura acquis par la suite. Quant à l'hypothèque légale des personnes en tutelle, instituée par le Code civil pour protéger les mineurs ou les majeurs en tutelle contre une mauvaise gestion de leur tuteur, elle relève du conseil de famille qui, à l'ouverture de la tutelle, décide si une inscription doit être requise sur les immeubles du tuteur ; dans l'affirmative, il fixe la somme pour laquelle il sera pris inscription et désigne les immeubles qui en seront grevés ; ces inscriptions sont prises à la requête du greffier du juge des tutelles. Le pupille après sa majorité ou son émancipation et le majeur après la mainlevée de sa tutelle peuvent requérir, dans le délai d'un an, l'inscription de leur hypothèque légale ou une inscription complémentaire.

L'hypothèque judiciaire, enfin, résulte de jugements (soit contradictoires, soit par défaut, définitifs ou provisoires) ou de sentences arbitrales ; elle peut être inscrite sur tous les immeubles appartenant actuellement au débiteur avec la possibilité d'inscriptions complémentaires ; il s'agit également de l'hypothèque prise à titre conservatoire qui peut être prise, à titre provisoire, avant toute condamnation et même toute poursuite en justice.

Tant que l'action hypothécaire n'est pas exercée, le débiteur conserve tous les attributs de son droit de propriété ; mais, si le créancier n'est pas payé à l'échéance et s'il veut saisir l'immeuble du débiteur, il doit lui adresser un commandement de payer qui vaut saisie à partir de sa transcription au bureau des hypothèques et enlève au propriétaire ses droits d'administration, de jouissance et de disposition. Par rapport à d'autres créanciers, le créancier hypothécaire a un droit de préférence ; par rapport à d'autres créanciers hypothécaires, c'est la date d'inscription qui détermine l'ordre de préférence. Enfin, par rapport à un tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, le créancier a un droit de suite qui, exercé par voie de saisie, tend à l'expropriation du tiers détenteur. En France, depuis 1955, toutes les hypothèques sont soumises à publicité et ne prennent rang qu'à partir de leur inscription. L'hypothèque disparaît lorsque la créance garantie disparaît, ou en cas de renonciation du créancier, ou par l'accomplissement des formalités et conditions prescrites au tiers détenteur pour purger les biens par lui acquis, ou par prescription.

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Écrit par :

  • : diplômée d'études supérieures, master of law (L.L.M.), États-Unis

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CAUTIONNEMENT

  • Écrit par 
  • Jacqueline BARBIN
  •  • 651 mots

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Pour citer l’article

Jacqueline BARBIN, « HYPOTHÈQUE », Encyclopædia Universalis [en ligne], consulté le 27 novembre 2021. URL : https://www.universalis.fr/encyclopedie/hypotheque/